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2004.12.03

不動産の整理

約5年前に義父の所有する古アパート(祖父の代に建築)を取り壊し、そこの自宅を立てるというプロジェクトを行いました。→いまの私だったら、賃貸併用住宅にしたかも。。。その当時はそこまで賢くありませんでした。。。

その時の話しって、とても大変なプロジェクトだったので、たまに思い出しては、よくやったなあー、って懐かしくなります。

その時の話しはメルマガでも紹介したことがあるのですが、ちょっとだけ内容を編集して紹介したいと思います。
読み返してみたのですが、今の年齢では同じ事をやるのはちょっと無理かも??って思いました。

もしご興味があったら、読んでみてください。

これはさかのぼる事約5年前に始まった話しです。義父から今ある古い木造アパート(築30年以上、風呂なし)と借地をどうにかしたいという話しがありました。その当時、私は賃貸業を始めて数年経っており、かなりのノウハウがありましたので(と勘違いをしていました。。。)、すぐにその不動産整理の件を引き受けることになりました。

早速、どのような状況になっているか調べ始めました。そうすると大変な事が分かりました。

 古アパート → 10室中、6室が空室。
 借地(旧借地法) → 3軒。地代がそれぞれ月額1万円未満。

なんとやりがいのあるプロジェクトかと思いました。正直、不安もありました。まったくやったことが無いケースですし、その当時、本業がとても忙しく果たして両立出来るのだろうかと思いました。でも、これに携わることによって多くの学びがあるだろうとも考えました。

さて、まずはどの様にしたいかを決めました。

1.アパートは入居者の立ち退きをお願いし、解体後、その跡地に2世帯住宅を建てる。

2.借地は地代の値上げと、契約の更新をする。

これをプロジェクトを完成させるには、次のアクションアイテムを行う必要がありました。

1.アパート入居者の立ち退き

2.隣地との土地の等価交換

3.4m道路(私道)の敷設。その為に私道に接する借地人とお隣さんに許可をもらう。

4.2世帯住宅の建築を行う。

5.借地の地代値上げと、契約の更新を行う。

6.その当時住んでいたマンション(築11年)を売却する。

いまこのメルマガを書いてても、その当時のことが鮮明に思い出されます。いやー、あれは若かったからできたんだなーって、つくづく思います。多分、高齢でやったら病気になっていたでしょう。それだけ大変なプロジェクトでした。すごい学びになりましたけど。。。

着手から完了まで1年。1つの件を残し完了させました。残りの1件は5年以上経った今でも塩漬け状態です。。。

このことを思い出す度に、「よくやり遂げることが出来たなー」と思います。多分、本業でもここまで強く記憶に残る仕事は無いです。それだけ大変だったということですね。もちろん家族の協力無しには出来ませんでした。

いまなら、ある程度お金を払ってその道のプロに依頼すると思います。でないと、大変はストレスがかかるし、自分の時間もそれに取られてしまいます。

確かにお金は節約出来ましたが。。。お金で何とか回避出来るのであれば、次回はプロを雇いたいと思います。

では、アパートの入居者の立ち退きから話しを始めたいと思います。

10戸中4戸とはいえ、1戸1戸退去のお願いをしていかなければいけません。
でも、そんな仕事はいままでやったことが無いわけですから、まずはプロにお願いすることにしました。一度、一緒に退去のお願いの話しを行くのに同席させてもらいました。

一緒に行ってみて思ったんですが、これなら自分でも出来ると直感的に思いました。また、報酬は成功報酬とは言え、かなり高額です(いま考えると妥当な金額だったかな?それでも高かったような気がします。)。うちにはその当時そんなにお金をかける余裕はありませんでした。プロには今回の件はお断りしました。

こうなったら、自分で回るしかありません。やってみると入居者の状態がわかってきました。

4戸中2戸は若者で、賃料の滞納が何度もあり、そのうちの1戸は3ケ月連続で滞納していました。別の1戸は、ちょっと癖のあるおじいさん。残りの1戸は、足が少し不自由な中年女性でした。

さて、どうしたかというと、若者2名には滞納に関して先方に非があるため、事前に電話連絡した上で、内容証明郵便を出しました。するとすぐに連絡してきただけでなく、支払いと退去をしていただけました。こんなに内容証明郵便に力があるとは、その時までそんなに考えていませんでしたので驚きでした。(状況によりますので、内容証明郵便を出すときは注意を払ってくださいね。余計にトラブルを招く可能性も十分あります。)

残りの2戸は、一般的な金額の立ち退き料をお支払いするを条件に退去していただきました。うち1戸は他の賃貸を探して、何件かの情報を渡しました。

全員に退去していただくまで、約2ケ月程度でした。意外にあっさりと完了できたので、こちらとしてはとても助かりました。 運もよかったんでしょう。

多分、プロに任せていたら、コンサルティング費用だけで(立ち退き料は別)100万円は下らない費用を請求されていたと思います。でも次回同じ事があったら、お願いしてしまうかも。。。

01:40 PM | 固定リンク

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コメント

ケンさん、こんばんわ。

2ヶ月で追い出しができたとは、すごいですね。
我が家の借地のアパートも将来は追い出しをしないといけないのですが、30年以上住んでいる人もいるし、ほかにも10年以上住んでいる人もいてどうなるか心配しています。
特に、店舗があるので、営業権が絡むのがやっかいです。
明日は、借地問題についての相談でハウスメーカーの人に家に来てもらいます。
どのようなアドバイスになるか楽しみです。
今後、何社かに同じ件で相談するつもりです。

投稿者: サラリーマン大家マサ (Dec 3, 2004 10:36:50 PM)

2ケ月で立ち退きが完了したのは、かなり運がよかったんだと思います。

店舗があると、確かにやっかいですね。
でもマサさんの周りには多くのアドバイザーがいるので、いいアイデアが出てきそうですね。

今度その辺も教えて下さい。

投稿者: ケン (Dec 4, 2004 11:34:11 AM)

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