2007.02.25

ペット可賃貸物件ショック。。。

先週の金曜日から痛めている腰痛を我慢して、遠方にある物件の退去の立会いに行ってきました。

管理会社さんとリフォーム会社さんに任せてもいいと思ったのですが、なんとなく自分も参加した方がいいかなあという虫の知らせというか、なんというか、その直感を信じて朝一の飛行機に乗りました。

直感的中!!物件につき、玄関に入った瞬間に動物臭が。。。

小型犬用に一つの部屋を使っていたようなのですが、もう大変。

フローリングは、おしっこなどのシミ、壁(石膏ボード)はところどころ穴が空き、下地が見える始末。。。

更に、屋外に飼っていた大型犬が外壁の数箇所をバキバキに。。。

もちろん元入居者負担にしましたが、室内の臭いまではどこまで取れるかわかりません。ここまでひどいと、リフォーム後、どのくらい復旧出来るかが少し楽しみだったりします。今度来る時までのお楽しみです。

ペット可は客付けが有利になる、賃料を少し高く取れるなどメリットがある反面、このようなリスクもついてきます。

皆さんもペット可にする際は、よーく検討してからご決断くださいね。

さて、今回感心したのはリフォーム屋さんの手際のよさ。しっかりチェックリストに1項目ずつリフォームが必要なところをリストアップ、すぐに単価を埋め込み、短時間のうちにその場で修繕費の計算までしてしまいました。

私も確認した後、リフォーム屋さんが入居者にいくらかかるか説明して、すぐにサインをもらってしまいました。

とても素早かったですね。特にもめることもなく、さっくりと立会いは完了しました。

これから実家で少しくつろいで、東京に帰ります。

あ~腰が痛い。。。

Ohno1 Ohno2

04:46 PM | 固定リンク

2006.04.12

地元の水道屋さんは水周り修理の強い見方

何を今更と言われそうですが、地元のリフォーム屋さんは物件トラブル時の強い見方になります。

なぜか?

管理会社に任せてあったとしても、故障の具合によっては、次の様なケースが起こります。

入居者 → 管理会社 → 物件オーナー → 管理会社 → リフォーム屋さん → 入居者

色々な人を経由することになります。

するとどういう事が起きるか?

この間にどこかで連絡が途切れた場合、リフォーム屋さんまで連絡が伝わらないケースがあります。この場合、入居者はかなり待たされる訳です。。。

 今回、ユニットバスの水道のパッキンが壊れて水が止まらないという連絡が管理会社に届いたのですが、その先がしっかり連絡が届かず、対応が遅くなってしまいました。

その後、

 オーナー → 入居者 (状況の確認とお詫び)

 同時に、

 オーナー → 以前お願いしたことのある水道屋さん (修理の依頼)

で対処しました。 時間外なのに対応していただいた水道屋さんに感謝です!!

私は本業でサポート窓口(IT系)を行っていますので、なるべく早く対応する努力を最大限するのですが、今回の管理会社(名前は問題があるので伏せておきます。。。)の対応には少々疑問があります。

管理会社の仕事って。。。

もう少し責任を持ってやっていただきたいものです。

これなら自主管理と変わらないのでは。。。

03:53 PM | 固定リンク

2006.03.19

きれいになりました!!

週末塗装が完了したので、早速、確認に行きました。

とても満足の行く仕上がりです!色調も落ち着いた感じで品のいい色になりました :)

ビフォー、アフターの写真はこちらになります ↓

塗装前

HiraiBeforeTosou1

塗装後

HiraiAfterTosou

07:34 PM | 固定リンク

2006.03.12

塗装開始!

先週から、東東京の物件の塗装を開始しました。結構な金額がかかるので、少々ためらいもあったのですが、思い切ってやることにしました。

前オーナは20年間、一度も塗装をしていなかった様子で、ところどころにヒビが入った状態。鉄骨建てなので、放置しておくと躯体の寿命がどんどん短くなります。

また、見た目も薄汚れた感じがあり、印象がよくありません。これでも満室になったのは奇跡に近いと私は思っています。

昨日、塗装の仕上がり具合を確認に行きました。小さいサンプルで選んだ為、とても不安だったんです。実際に見て、安心しました。イメージ通りの色になっていました。ふーっ。

塗装が完成したら、このブログに塗装前、塗装後の写真を掲載しますね。

11:32 PM | 固定リンク

2006.02.12

リフォームで賃料27%アップ

何度か記事に登場しました東東京の物件。

リフォームをしっかりした結果、4戸中3戸が埋まりました :)

しかも賃料も27%アップです。その分、リフォームにもお金をかけましたけど。。。

賃料が下がってどうしようも無いという大家さん。

内見者が見に来るまでにしっかりリフォームしましょうね。

残りの1戸は、半地下のお部屋。少々苦戦しそうです。

01:28 PM | 固定リンク

2006.01.03

トイレのタンク内の浮きゴム交換

年末に1戸入居が決まった為、以前から気になっていたトイレタンク内の浮きゴム(ゴムフロート)を交換しに行ってきました。

この浮きゴムが悪くなると、トイレタンクの水が出る部分がしっかり閉まらず、水が常に便器にチョロチョロ流れっぱなしになるんです。たぶん、この物件が建築されてから交換してなかったに違いありません。とすると、20年以上。。。

なぜず~っと交換してなかったかというと、この便器、TOTOでもなくINAXでも無い、北陸窯業というマイナーなメーカーのもの。。。TOTOやINAXならホームセンターに行けば交換部品が売られていますが、このメーカーのものは無かったんです。

でも、よ~く考えると、トイレの部品はそんなに進化して無い筈と考え、TOTOの浮きゴムを2種類購入して、物件に行って交換してみました。

すると、読んだ通り、2つのうち1つがピッタリと合いました!!

交換も完了し、水を一度流して、しっかり水が止まるか確認したところOKでした。

古い設備でもあきらめずにやってみるもんですね~。

05:02 PM | 固定リンク

2005.12.19

どっかから湿気が。。。

20年ものの中古のマンションは色々なトラブルがあります。。。

ALCボードの壁面塗装が寿命が来ているのに加え、ところどころヒビが入っているので、もしかしてと思っていたのですが、外壁の点検をしてもらった結果、そこから少しずつ水分が浸入していたようです。

1年後にやろうかと思っていた外壁塗装を、年明けにやることになりそうです。

いや~、ほんと中古は色々出てきますよ。中古物件を購入の際は、多めにリフォーム費用を積んどきましょう。

08:29 PM | 固定リンク

2005.12.10

ようやく1つ入居者決まる

先日リフォームが完了した4部屋のうち、1部屋の入居が決まりました!!

今までの購入した物件の中で一番古かったのが、築13年の一軒家。今回の物件は、鉄骨造とは言え、築20年です。

しかも、前のオーナーが完璧な「ほったらかし大家」で、4部屋のうち1部屋は、約5年間締め切っていたため、大変な状態になってました。少しだけ状況を説明すると、カビだらけで、マスク無しでは息が出来ないほど。。。

いま思えば、よく買ったものだと思います。たぶん、ほとんどの人は手を出さなかったかもしれませんね。その分、安く買えたのは事実です。

リフォームも完了し、とてもきれいになりました。これが、満室になったら次にやるのは外壁の塗装かな?20年間まったく塗装をやってなかったようで、外壁はかなりくたびれています。

少しずつ、きれいになっていく物件を見ながら、

「古い物件も、再生すれば、まだまだ使えるなあ~」

と思いました。

地震が無いことも、理由のひとつですが、ハワイでは築40年を超えるコンドミニアム(日本で言うマンション)はたくさんあります。中には壊すものもありますが、きれいにスケルトンにして、再生し、再度、売り出す物件もあります。

これに比べると、まだまだ、日本の建物は寿命が短いですね~~~。

12:13 AM | 固定リンク | コメント (6) | トラックバック

2005.11.11

ここ2ケ月間リフォーム漬けでした。。。

ここ2ケ月間の週末はほどんど東東京に購入した賃貸マンション(築20年)のリフォーム漬けでした。この間、色々なスキルを実践で習得しました。

もちろん難しいところはプロのリフォーム会社にお願いしましたが、結構、素人でも出来るものです。箇条書きにしますので、ご参考にしてみてください。

テラスの手すりの塗装

ユニットバスの壁の塗装

窓の木枠の塗装

クロスの剥がれの補修

ロールカーテンの取り付け

カーテンレール取替え

トイレットペーパーホルダー取替え

シャワーヘッド&ホースの交換

電球の交換

照明の取り付け

新聞受けの目隠しの取り付け

掃除

結構出来るでしょ?

ここまで手をかけると、不思議と物件に愛着がわくものです :)

あとは空室をいち早く埋めるべく、色々とトライしてみようと思ってます。

06:47 PM | 固定リンク | コメント (0) | トラックバック

2005.11.08

嬉しかったこと

昨日、リフォーム会社の方から嬉しい連絡が入りました。

先日の記事で紹介したサイカ)の中村さんからです。

中村さん: ケンさん 「この前、私たちがリフォームに入っていたときに、ご近所さんが

       中を見せて欲しいって、来たのでお見せしました。」 そのご近所さんの知り

       合いが賃貸物件探しているらしくて、その本人と一緒に見に来ました。

私: それはありがとうございました。教えていただいてありがとうございます :)

中村さん: いや~、何かお役に立てればと思って。

       今日も残りの細かなところを仕上げるので、そのご近所さんに話しをしてお

       きますよ。

私: それは助かります。ではお願いします。

こんな会話でした。この様な些細なことでも教えてくれると本当に嬉しくなります。

心が温かくなります。

そして今度機会があったらまたリフォームをお願いしたいなあって気持ちになります。

この情報をいただいた後、管理会社に近辺にチラシを撒いて頂けるようお願いしました。人間って意外と住み慣れた町から離れたくないものです。

不動産の売買では、よく半径何キロ以内にチラシを撒くといいと聞きますが、賃貸の客付けの場合はどうなんでしょう?

もし効果が出たら、ブログで報告します。

12:47 PM | 固定リンク | コメント (0) | トラックバック

2005.10.02

20年モノ中古物件生き返る!

リフォームもほぼ完成し、カビ臭くて大変な状況だった半地下部屋の強烈なカビ臭も驚くほど消えて無くなりました。あの当時の状況を知ってる人はとても驚くと思います。

今回、リフォームを担当して下さったのはこちらの会社です。

 → http://www.eco-saika.com/

ここの社長の中村さんは私と年代が同じ。とてもナイスガイです。

この方の的確なアドバイスがあったおかげで、すばらしいリフォームを低コストで実現することが出来ました。 本当に感謝です!!

さて、この半地下部屋は前オーナーが5年ほど倉庫として、ず~っと締め切っていた部屋で、そこには大変な世界が広がっていたのです。。。もちろんそれを見てから購入したのですが、たぶん、あれを見て買う人はあまりいないのでは無いかと思うぐらいのひどい状態だったのです。

本当に一時はどうなってしまうのか、少し心配をしていたのですが、今ではすっかり人が住める状態になりました!!

残すは細々とした修正とクリーニングばかりとなりました。

今回は友人、学びの会の会員さん、家族を巻き込んで行ったリフォーム。とても思い出深いものとなりました。はっきりいって古い物件で、まだまだ直さなければいけない部分が多いですが、とても愛着があるので、お金がたまったら2回目のリフォームに挑戦したいと思います。

12:54 AM | 固定リンク | コメント (2) | トラックバック

2005.09.27

ヨドバシカメラ in 秋葉原

昨日会社の帰りに秋葉原に立ち寄りった。(といっても家とはまったく反対方向なのだが。。。)目的は賃貸マンションのエアコンの購入である。

何店かの家電売り場に行ってみた結果、どうやら三菱製の6畳サイズで39,800円が一番安そうだということがわかり、この金額のもので手を打つことにした。ネットで調べるともっと安いものがあったんだけど、今回は色々と検討している時間が無いので、ここは妥協。

店員さんによれば、8月~9月上旬なら、もっと安く売っていたそうです。洋服のセールと同様、季節商品はタイミングによって値段が上下するんですね~。

購入したのは、秋葉原に出来たばかりのヨドバシカメラ。売り場面積がとてもひろく、通路も広めなので、とてもゆったりショッピングが楽しめる。その代わり、店員さんは広い中を走り回らないとならないので、結構大変そう。

ヨドバシカメラは現金なら商品代金の10%、クレジットカード払いなら8%のポイントがつく。このうちの5%のポイントを5年の長期保証にあてることも出来る。残りのポイントは次回の買い物の時に使えるので、今度はそのポイントで照明器具でも買おうかな。

この前の「大家さん学びの会」勉強会でマサさんが言ってたファンライト。結構、色々な種類がありました。マサさんが購入したものほど安いものは無く、最低でも12,000円ぐらいから、高いものは30,000円までピンキリでした。ファンライトの下って、結構いい感じの風が吹くんですね。

このヨドバシカメラのビルは9階建て。1~6階がヨドバシカメラ。7階が本屋。8階がレストラン街。このレストラン街、結構、充実しています。9階はゴルフスクール。

地下には、駐車場があるので、車まで来てもいいかも。

08:28 PM | 固定リンク | コメント (0) | トラックバック

2005.09.18

塗って、塗って、塗り倒す

最近、休みの度に、中古アパートの塗りばかりやってます。

ほとんどのリフォームはプロにお任せしてるのですが、塗りだけは自分でやろうと決意。

でも実際やり始めると、塗るところがいっぱい。ベランダの手すり、浴室(壁の上半分と天井が寒々しい水色だった為)、窓枠の木のところ。そしてなぜか、部屋の中に鉄骨が。。。

普通、鉄骨って内壁の内側でしょ。。。普通、ふかすでしょ!

20年前の鉄骨造の建物ってどえらく建材をケチってます(実はこの物件だけか。。。)。

塗料は鉄部は油性(OP)、浴室は水性。おかげで2種類の塗料と刷毛を使いこなせるようになりました。

そして「刷毛の腹で塗る」、この感覚もなんとなくわかってきました。

塗りって完成すると、すごい達成感があるんですよね~。きれいになるし。

さて、今日も塗りに行って来ま~す。今日は、木枠の部分と、残りの浴室(最後の一つ)を塗ります。

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2005.09.09

修繕費予算オーバー

リフォーム会社3社に、先日購入した中古物件のリフォーム見積を依頼し、見積書が上がってきました。

今回のリフォーム会社の選定基準は次のようにしました。

1. 会社の事務所が物件から近いこと。

2. 会社の規模は小さめ。従業員10名未満。

3. メールでやりとりが出来ること。

4. 見積に来た担当の方との相性(会社が小さいので大抵は社長さんが来ます。)

5. 見積の緻密さ

6. 見積費用

6.の費用については、3社とも大体同じぐらいの金額で上がってきました。他の1~5の条件をパスしたリフォーム会社を選定しました。

今回の物件は安く購入出来た分、部屋の状態はひどく、中でも半地下は数年倉庫として、閉め切った状態だったので、カビだらけです。

必要最低限のリフォームだけで200万円をオーバーしました。ちょっと痛いですが、平日は自分が動けませんし、自分達でやっていたのでは、空いた部屋がいつまで経っても貸せません。

ここはプロの力を借りて、短期間にリフォームを完成し、少しでも早く満室にしたいと思っています。

06:15 AM | 固定リンク | コメント (0) | トラックバック

2005.09.01

ちょっとだけ自分でリフォームのすすめ

6月末に東東京に物件を購入しました。
残金の支払いがお盆前に終わり、晴れて引き渡しとなりました。

20年ものなので、とてもリフォームのし甲斐があります。

お盆明けの土曜日からベランダの手すりを塗ったり、
共用部を掃除をしたり、やることは山の様にあります。

半地下の部屋なんて5年間倉庫として使ってたのでカビ臭いのなんのって。。。

先日、この物件を塗装のプロを招いて、

「体験から学ぶリフォームのノウハウ(塗装編)体験会」

をその物件使って行いました。

 http://manabi.cocolog-nifty.com/index/2005/08/post_c459.html


実際の物件を使って、プロに教わりながら、
実際に塗料を塗ってみる体験はなかなか出来ない事です。

またこの様な機会があれば、企画をしてみようと思います。

ここ数週間毎週末リフォームの為に何度も物件に足を運んでますが、
毎回、毎回、直す部分を発見します。

部分的にでもいいから、自分でリフォームをやってみる。

これって意外に重要な事かもしれませんね。


車が好きな人は、洗車機に入れないで自分で洗車をしますよね?
あれと同じ感覚だと思います。

自分でやっていれば、その都度何かしら発見し、
早め、早めに直すことが出来ます。

これからも時間が許す限り続けて行きたいと思っています。

06:34 AM | 固定リンク | コメント (0) | トラックバック

2005.08.08

みつけました。リフォーム本。

昨日、ふらっ~とサティーの中にある本屋をのぞいてみたら、ありました!いいリフォームノウハウ本が。

一つ、一つの修理方法は詳しくは書いてないですが、多くの修理の種類に対応してます。これがあると、かなりのリフォームに対応することが出来そうです。

06:00 AM | 固定リンク | コメント (0) | トラックバック

2005.07.31

塗装の練習をしてみた

先日作った車止め?(私道に勝手に車を停めようとする輩がいるので、停めないようにする為のもの。適当な言葉が見つかりませんでした。。。)と水性の木工用の塗料(防腐、防カビ、防水用)を塗ってみました。

tosou5 塗る前です。大したものではありません。。。6つの板を電動ドライバーを使って木ネジでとめた簡単なものです。



tosou1 使った塗料と刷毛(ハケ)です。




tosou2 1回目の塗りが完了したところ。




tosou4 2回目の塗りが完了したところ。




なんか重厚感がでましたよね。最近の塗料は水性のものがほとんど。今回の塗料ももちろん水性です。だから素人でもとても塗りやすい!!

塗り終わった後の刷毛は乾かないうちに水ですすぐだけでOK。手についても水で洗えばきれいに取れます。臭いも油性のものと比べると、ほとんど無しに近いです。

1回塗って、1時間程度おき、2回目を塗って完了です。

ちょっとだけですが、刷毛の使い方がわかったような気がします。

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2005.07.24

ドイトはとても楽しい~

今日は色々物色しに、ドイトに行ってきました。ドイトは楽しいですね~~~。

まずは、花苗コーナーで西山さんのブログで紹介のあったポーチュラカをゲット。暑い中でも元気に花を咲かせるんだそうです。

早速、植えてみました。茎や葉が水分を貯めるようなつくりになっています。質感はアロエの葉っぱと言えばわかりやすいでしょうか?だから、夏やの暑さや水が不足しても元気に花を咲かせるのですね。

poturaka

poturaka2

店内に入ると、丁度いい時間に無料講習をしていたので、奥さんと参加。1つ目は、「電動工具を使う」、2つ目は「壁紙の上から壁紙を貼ってみる」でした。

充電式電動ドライバー、便利ですね~。4メーカーのものを試してみました。使い比べると、だいたい値段に比例した使い心地でした。たまにしか使わないなら、1万円程度のものでよさそうですね。

壁紙の方は、元職人さんなのかな?トークもうまく、腕もうまかったです。なんか自分でも簡単に出来そうな気がしましたが、やっぱり経験が無いとそう簡単にはいかないんだろうなあ~。このおじちゃん、またおしゃれ。しかもこの仕事好きなんだろうな~ってオーラーを出してます。

ちょっと木を使って作りたいものがあったので、2×4の木材とそれに塗る塗料を購入。ノコギリの類は持ってないので、ドイトの工作室で切ってもらいました。これもとても便利。立派な工具がそろってるので、こちらでやってもらうのにかぎります。

店内にある色々なものを眺めてると、時間の経つのを忘れますね~。癖になりそうです。

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2005.07.15

建材、塗料、建築デザインなどの情報が豊富なOZONE情報バンク

自分のオフィスがすごく近く(以前ならオフィスと同じビル内)に、OZONE情報バンクという住まいに関する情報提供の場があります。

  東京都新宿区西新宿3-7-1 新宿パークタワー内

  リビングデザインセンターOZONE6階・7階

  電話03-5322-6500, Web:  http://www.ozone.co.jp

    開館時間: 10:30~18:30

  休館日:毎週水曜日、祝日、年末年始

たぶん、1日いても飽きないかもしれません。

なんと、この同じビルの5階には、コテツさん推奨の塗料を販売しているターナー色彩株式会社のショップ(Colour Spice)もあります。ここで「How to Paint Book」という内装塗装のノウハウ本を500円で購入しました。

もっと早く気づくべきでした。こんな便利なところがオフィスの近くにあるなんて。。。

01:25 PM | 固定リンク | コメント (0) | トラックバック