2006.07.08

家賃に見合った物件より、家賃以上の物件を作りたい

先日、出張で金沢に行ってきました。金沢、いつ行ってもいいですね~。

今回宿泊したガーデンホテル金沢に泊まってあらためて思ったこと。

(ちなみに、「平日限定一人でツインプラン」を使いました。)

それは、値段に見合ったお部屋より、値段以上のクオリティー、お得感があるお部屋には感動があるということです。

こちらのお部屋、1泊たったの8,500円。

地方だから安いんでしょ?

と言われそうですが、そうでもありません。全日空ホテル、日航ホテルなどの名の知れたホテルは相応に高いです。でも値段に見合っているかは???

文章だとうまく感動を伝えられないのですが、大満足でした。

この感覚を入居者に持ってもらえるような賃貸物件を作っていきたいものです。

賃貸物件の供給過剰と少子化の中、満室経営を続けていくには、家賃に見合った物件より、家賃に以上の感動を与えることの出来る物件、これからはこれが主流になると思います。

09:11 AM | 固定リンク

2006.05.02

入居者へのプレゼント

4月上旬に空いたお部屋に入居者へのプレゼントを置いてみました。

プレゼントは、The Body Shopのバスタオルとシャワーソープのセットです。

引越し後、すぐにシャワーを浴びれる様と先日購入しておいたのです。

Present

なかなかいいでしょ?

これが決め手になったかは定かではありませんが、本日、申し込みが入りました。

06:41 PM | 固定リンク

2006.03.08

空室埋まる!

1ケ月空いてた空室が埋まりました!日曜の夜に奥さんと二人で温水・温感便座をつけた甲斐がありました!!

今回は苦戦しただけに、色々努力した結果が入居がつながってとても嬉しかったです :)

11:35 PM | 固定リンク

2006.03.07

少し客付け苦戦中

現在、一戸の空室を約1ケ月間埋められずにいます。前入居者が退去してから、クロスの張替え、照明器具の設置、物件及び物件周辺のアピールポイントに書いたチラシの作成、お花を植えたり、色々試してみましたが、今のところ反応無しです。

先週末、温水・温感便座を量販店で購入して設置してみました。効果があるといいのですが。。。

06:21 AM | 固定リンク

2006.03.01

ご近所さんがお掃除をしてくれることになりました。

今度、例の東東京の物件の外壁塗装をすることになり、平日、父にご近所さんにご挨拶に行くようにお願いしていました。

そのご挨拶に行った先の方から、「是非、私にお掃除をやらせてもらえないか?」と嬉しい申し出がありました。

ちょうど共用部の掃除をどうしようかと考えていたので、お願いしました。(もちろんお掃除代はお支払いします。)

まったくの他人にやっていただくより、ご近所にお住まいの方にやっていただいた方が、こちらとしても安心です。

皆さんは遠方の物件のお掃除はどうされてますか?

11:46 PM | 固定リンク

2006.02.26

満室御礼!

リフォームに関する記事でたびたび登場しました東東京の物件。この最後の空き部屋(半地下)が今日めでたく入居となります。

今回のリフォームで一番お金と手間をかけたのが、このお部屋。それだけに、契約が完了してとても嬉しかったです。

昨日は、最後の清掃を行いました。以前、プロにお願いしてしっかり清掃をしていただいたのですが、それから数ケ月空室になっていた為、再度徹底的にやりました。物件がきれいになるととても清清しい気持ちになります。

掃除が終わってしばらく、きれいになった部屋を見つめていました。満足、満足。

PS

今日は全身筋肉痛です。。。

10:02 AM | 固定リンク

2006.02.12

いまうちの近所は建築ラッシュ

いま、うちの近所は賃貸物件の建築ラッシュです。

駅周辺に3件も新築物件が建ちました。その影響もあって、1月末に退去のあった一部屋がなかなかうまりません。

毎回使っている「大家の手紙」、「物件、物件周辺のアピール」を大幅に更新、

あとPOPと照明器具(備え付けではなかった)を持って奥さんと物件に置いてきました。

効果が出るといいのですが。。。

Paper

09:26 PM | 固定リンク

2006.01.15

テレビ東京の撮影

昨日の夕方、テレビ東京の撮影がありました。タイトルは「敷金」です。

芸人さんが、「敷金って何で必要なの?タダにならないの?」という質問をぶつけ、10名の大家が答えるという企画でした。

他の大家さんのいろいろな意見、賃貸業に対する取り組み方を聞くことが出来て、非常に勉強になりました。

この番組では貸し手、借り手の双方に「敷金トラブル」ついてどのように考えているのか、耳を傾けるという内容になるそうです。

10:38 AM | 固定リンク

2005.10.10

ハワイの不動産事情

こんにちは、ケン@ハワイです。

今回は私と妻が通っていたビジネススクールの先輩のご自宅に泊めさせていただいております。

先輩は、不動産ブローカーですので、最近の事情を色々聞いてみました。

①アメリカメインランドの不動産価格は少し下がり傾向が見られるようになってきた。

②ハワイの不動産価格はまだ上昇しており、かつ品薄の状況は続いているとの事。

私達が10年前にビジネススクールでこちらに来ていたころは、空き地だった場所にも

どんどん一戸建て、アパートが立ち並び、大変なことになっています。

いずれにしても、ここハワイではインカムゲインでは無く、キャピタルゲインを狙うしかな

さそうです。しかし、購入してから1年間は売却が出来ないルールがあるので、いま購入

しても1年後に値が下がっていれば、売却損が出てしまいます。いまは投資物件を買う

にはリスクがありますね。

先輩のご自宅からの景色(すんばらしい~です。) 

FromHawaiikai

FromHawaiikai4

05:08 AM | 固定リンク | コメント (3)

2005.06.27

退去の理由

7月末に1件退去があります。毎回失礼と思いながらも、退去の理由は正直に聞くようにしています。この時が物件の駄目な部分を改善する絶好のチャンスなのです。

入居者さんも退去する訳ですら、後のことは気にせず、正直な意見をいっていただけるので、このチャンスを逃すのは勿体無いことです。

今回の退去の理由は結婚です。めでたい!!なんだかとても嬉しくなりました。自分の子供を嫁にだすような、ちょっと大げさか?!物件の問題はなかったようで、「とても住みやすく、快適でした!!」ととても嬉しいコメントをいただきました:)

ご結婚おめでとう!!

09:31 PM | 固定リンク | コメント (0) | トラックバック

2005.06.26

西山&コテツライブトークショー無事終了しました。

昨日、池袋にて「大家さん学びの会」主催の「進化する大家さんに学ぶ - 西山コテツのライブトークショー」が無事終了しました。

後半明かされた、西山さん&コテツさんの貴重な未公開ノウハウ。これは、本当に勉強になりました。主催者側なのに。。。

今回のトークショーは近日DVDで発売される予定ですので、今回参加出来なかった方は是非、お買い上げ下さい。他にはまったく無い重要なノウハウが入ってます。

仲島さんの司会進行も完璧でした!いい時間に休憩が入り、予定時間にピッタリと終わりました。また二人からうまく情報を引き出し尽くしました。さすがです!!

終了後、近くの居酒屋で懇親会、話しは尽きず、2軒目に突入。不動産投資&賃貸業について熱~~~く語りあいました。

毎回思うのですが、端から見ると、本当に変な集団なんだろうなあって思いつつ、そうわかっていても気が付くと不動産投資&賃貸業について熱く語りあってるんですよね。

大阪、富山、愛知など遠方から参加された方々もおり、みんなの熱意には圧倒されたし、自分自身のモチベーションがますます高まるのを感じました。

またこのような機会が近いうちに持てればと強く思います。

08:58 AM | 固定リンク | コメント (0) | トラックバック

2005.06.17

のぼり旗のちょっとした弊害

いま空きになっている貸家にちょっと信じられないことが起こりました。

以前より「入居者募集」ののぼり旗を立てて、宣伝をしていたのですが、1ケ月以上立ててた為に、ずーっと人がいないということがわかり、せっかく植えていたきれいなお花たちが盗まれてしまいました。

花苗は1ポットいくらもしません。数百円です。これを人のうちの敷地に入ってまで盗む(しゃべるで掘り返して)なんて。。。開いた口がふさがりません。

結構、人や車が通るんですけどね~。。。

ということで、すぐに管理会社の方に連絡して、旗を撤去していただきました。このアクションは素早かったです。近辺を営業中の担当者にすぐ連絡をとり、撤去していただけました。いつも素早いアクションと丁寧なサービス。とても感謝しています。

優れた管理会社は、遠方の物件所有している場合は本当に重要です!!

04:54 PM | 固定リンク | コメント (2) | トラックバック

2005.04.20

外国人に家を貸してみた結果。

4月上旬に1つ退去がありました。この物件にはアメリカ人家族が3年の間住んでおりました。今回は任期切れということで、アメリカに帰国されるという理由での退去です。

東京でもそうですが、地方ではなおさら外国人に物件を貸す大家さんは少ないです。ですから、退去の時にはとても感謝されました。地方ではまだまだ理解のある大家さんは少ないようです。逆に外国人可なら、それだけポテンシャルが広がるということですよね。

今回、実際に外国の方に物件を貸してみて、何かトラブルがあったかというと、ほとんどありませんでした。
唯一、庭に植えていた植栽が無断で伐採されたことでしょうか。これは大家の私にも落ち度があり、店子さんとのコミュニケーションを怠っていたのも一つの理由です(毛虫が発生して、子供が刺されるとまずいので、伐採したというのが理由でした)。

結局、この木は彼らが入居後に設置したエアコンとバーター(交換)することで解決しました:)

あと故意ではない汚損については、主契約者の大学が払ってくれるという契約になってたので、その分は負担していただき、経年劣化の部分は大家持ちということで、とてもスムーズに話しはつきました。

この物件は只今リフォーム中です。

次はどんな人が入ってくるのか楽しみです。

07:08 PM | 固定リンク | コメント (2) | トラックバック

2005.04.10

S&Iさんの物件リフォームの取材(お手伝い?)に行ってきました。

今日は朝から、大家さん学びの会の3名で、S&Iさんの物件リフォームの取材(お手伝い?)に行ってきました!

予想以上の出来栄えに本当にビックリしました。2人のリフォームはとてもハイレベルです!!

壁紙剥がすの楽しかったですよ~~~。

クローゼットの取り付けも、おもしろかったしなあ~。

フローリングを掃除して、きれいに雑巾がけして、きれいになったのも、感動だったし。

ガソリンで動かすタイプの高圧洗浄機も使わせていただきました。これは優れものです。デッキブラシなどでなかなかとれないコンクリート上の汚れや、外壁のよごれがきれいに落ちます。

とにかく盛りだくさんでした :)

書きたいことは山ほどあるのですが、今日は少々疲れたので、ここまでにしておきます。

ほぼ完成したお部屋の写真をちょっとだけ紹介します(プロ顔負けです)。

AfterRenew

InFrontOfApartment

09:45 PM | 固定リンク | コメント (0) | トラックバック

2005.04.04

WASH & FOLD (ウォッシュ&フォールド)

今日、同僚と会社の近くを歩いていたら、こんなお店をみつけました。

  WASH & FOLD (ウォッシュ&フォールド) - アメリカからやって来た、お洗濯から解放される新習慣
  TEL 03-3373-1705, FAX 03-3320-9507

何をやってくれるかというと、洗濯物の集荷・洗濯・お届け、店舗に持ち込みやセルフでも洗濯が出来ます。

今まであったコインランドリーとの違いは、とても店舗がきれいに管理されていること。常時、お店の方がいて、持ち込みの受取りや、洗濯機や乾燥機が管理されております。ドライクリーニングのサービスもあります。

このサービス、うちのマンションにも欲しいなあ~~~。シングルの方にはとてもいいサービスですよね。
私もシングルの時にこのサービスがあったら使ってたなあ。

まだ店舗は1つしか無いようです。

02:13 PM | 固定リンク | コメント (0) | トラックバック

2005.03.31

ルームシェアの備忘録

ちょっと個人的な備忘録です。

ルームメートカフェ http://www.rmcafe.jp/

roomer http://www.aurora.dti.ne.jp/~s301/

国際交流協会 http://borderless-tokyo.com/

06:13 PM | 固定リンク | コメント (0) | トラックバック

2005.03.27

丸借りで1億、貸付金利1%。

今日、いつもお世話になっている不動産屋さんの方と世間話をしてたら、「私のお客さんで、丸借りで1億、貸付金利1%で銀行から融資受けれた方がいましたよ。」って驚くような話しを聞きました。すごいでしょ!?

よく聞くと、そのお客さん(オーナーさん)は以前より不動産賃貸業をやっていて、その銀行とのお付き合いがあり、さらにバリバリ返済している実績があるそうです。なるほど!

銀行とのお付き合い、馬鹿に出来ませんね。


01:51 PM | 固定リンク | コメント (6) | トラックバック

2005.03.26

本日、退去の確認があります。

今日は、午後から退去の確認があるので、休暇も兼ねて香川に帰ってます。

羽田の第2ターミナルが出来てから、初めて第2ターミナルを使いました。きれいで広いですね。この第2ターミナルの営業開始で、混雑が少し緩和されたような気がします。

また、高松便(ローカルな路線)でも空港内はバスで移動する必要が無くなった(ターミナルから搭乗出来る。)ので、これも気に入っています。

今回退去のある物件には3年間住んでいただきました。本当にありがたいです。
退去する店子さん(アメリカ人)ですが、退去時の敷金を出来るだけ返して欲しいみたいで、色々直したり、掃除をしているようです。アメリカ人は一般的にDIYが得意なので(かなりのことは自分で出来る。)、仕上がりがとても楽しみです:)

11:29 AM | 固定リンク | コメント (0) | トラックバック

2005.03.24

都心に不動産(土地)を持つということ

私の義父は、わずかではありますが都心に不動産(土地)を持っています。最近、気付いたことがあります。とても当たり前のことなのですが、都心は家賃は高く取れます。これは地方に物件を持っている私としては、驚く賃料です。その反面、それにかかる固定資産税も目玉が飛び出るほどの金額になります。

こういう理由があるので、狭い敷地でもいっぱいいっぱいに建物を建てたり、高層にしたりしなければ、いい利回りを保つことが出来ない訳です。

もし表面利回りが同じ物件で、かつ空室率も同程度なら、どちらを選びますか?
これは物件毎に状況は変わると思いますので、正解は無いと思いますが、ただ、都心にこれから不動産(土地)を購入しようとされている方は、固定資産税というファクターを忘れないで投資をしましょう。

10:18 AM | 固定リンク | コメント (0) | トラックバック

2005.03.22

「大家さん学びの会」が全国賃貸住宅新聞で紹介されました!

写真の顔が笑いすぎでかっちょ悪いのですが、こちらで記事を紹介しています。

こちらをクリック。カチッ。

10:31 PM | 固定リンク | コメント (0) | トラックバック

2005.03.20

嬉しかったこと。

今日、自主管理している物件に最近入居した店子さんからインターネットの接続について、電話がありました。

一通り説明したあと、最後に、「その後、住み心地はどうですか?」と質問したら、「とても快適に住んでます。ありがとうございます♪」って嬉しい言葉をいただきました:)

賃貸業やっててよかったなあ~~~。こんな嬉しい言葉をいただけるなんて。ほんと、最高です!!これからも快適な環境を提供出来るよう努力します。賃貸業まだまだ奥が深いです。

10:18 PM | 固定リンク | コメント (0) | トラックバック

2005.02.27

大家さん学びの会(第7回勉強会)が開催されました!

大家さん学びの会(第7回勉強会)が2月26日(土)に開催されました。この週はインフルエンザで月曜から木曜日までダウン、5日目の金曜日から復活し、土曜日の勉強会はギリギリセーフで出席出来ました。

Sさん&Iさんのアパート購入までの道のりと、現在自分達で行っているリフォームのお話しを聞くことが出来、とても参考になりました。お二人の行動力には本当に頭が下がります。はっきり言って凄すぎます。

勉強会は13:00からスタート、懇親会と3次会まで行って終わったのが22:00頃。なんと9時間も不動産関連の話しをしてたことになります。

でもこの時間、感覚的には、本当にあっという間なんです。別に誇張している訳ではありません。

皆さん実践されてる話しばかりなので、本当に為になるし、まだまだ自分がやるべき課題が色々あるんだと再認識しました。

次回は川口で行います。場所が予約出来ましたら、案内をお出しします。

12:58 PM | 固定リンク | コメント (0) | トラックバック

2005.02.19

「満室経営伝道師」西山さん&「カリスマサラリーマン大家」コテツさん対談CDの進捗情報

対談CDの収録について、過去2回記事をUpさせていただきました。

 これ と これ です。

ようやく内容のチェックが完了し、昨日編集をしていただける会社に送りました。

今回の対談は、1時間ものCDが2枚、さらに数倍速にしたCDを付け、忙しい方々でも通勤の片道・往復の時間を使って聴けるようにする予定です。

聴けば、聴くほど味の出るスルメのような対談CDです。

編集の指示書を作る為に、何度も何度も聴きましたが、賃貸業、不動産投資のノウハウ、心構えを学べるだけでなく、もう一つの効果があることに気が付きました。

それは何か?この対談を聴いてると、元気が出てくるんです。なぜ??

理由は、この二人、本音でトークしてるんです!自分の弱いところも包み隠さず話してます。そして、その弱さにどう対応していくかについても語っています。

皆さんも、賃貸業や不動産投資をされていて、ちょっと不安になったり、へこんだりされることがあると思います。

そんな時にこの対談CDを聴くと不思議と元気が出てきます。

私は本業は嫌いでは無いのですが、でも人間ですからへこむこともあります。週末が空けた、ある月曜日、「あ~、ちょっと乗らないなあ?」と思いつつ、編集の為に、収録内容を聴きながら駅まで歩いているその最中に、気分が晴れエンジンがフル稼働し始めました。その時、初めてこの効果に気がついたんです。

編集は2週間ほどかかるので、3月中旬の発売の予定になります。ご期待下さい!!

07:18 AM | 固定リンク | コメント (2) | トラックバック

2005.02.13

Powder Room

先日、通勤途中の不動産屋さんの立て看板の賃貸マンションの広告を見た時、「なるほど~~~。」と思ったことがありました。

昨年建てたうちの物件にも2戸だけトライしたのですが、ユニットバス・洗面・トイレを一緒の広いくくりにする物件がすこしづつ増えてきたように思います。 この看板では、そのくくりをPowder Room (パウダールーム)と名付けていました。なんだかとてもいい印象を持ちませんか?

アルクの辞書(http://www.alc.co.jp)で調べると、

powder room
【1】 (婦人用{ふじんよう}の)化粧室{けしょうしつ}、トイレ

です。

海外のコンドミニアムとかホテルで、広めの洗面化粧台、トイレ、バスタブ、シャワーが1つのくくりになってるのをイメージしていただければいいと思います。

日本は夏が湿気が多いので、ユニットバスは独立させる必要がありますが、これに似た形にすることが出来ます。

メリットは、トイレ、洗面、バスと別々に扉を付けないで、1ケ所だけに集約することが出来る為、1空間のスペースが広く取れること。そして、全体的にはスペースを節約出来ます。日本はトイレは別に作る文化(うちの自宅もそうですが。。。)がありますが、洗面と一緒に存在していても変では無いと思います。

07:45 AM | 固定リンク

2005.02.01

やってきました不動産取得税

やってきました!不動産取得税。忘れたころにやってくるので、嫌な出費ですが、税金を払うのは国民・都民の義務ですから仕方がありません。税金は有効に使ってもらいたいものです。

不動産取得税の計算は、

  課税標準額 = 不動産の価格 - 控除額

  税額 = 課税標準額 × 3/100

となります。

東京都主税局の説明を引用します。

ここでいう、「不動産の価格」とは、不動産の実際の購入代金や建築工事費ではなく、総務大臣が定める固定資産評価基準によって評価、決定された価格(評価額)になります。
不動産を取得したときに固定資産課税台帳に価格が登録されているときには、原則としてその価格です。

08:05 AM | 固定リンク | コメント (3) | トラックバック

2005.01.10

空室になった部屋に色々と仕掛けをしてきました。

以前、ブログでも紹介しました、「金持ち大家さん」だけが知っている空室が満室に変わる究極の方法 - 浦田 健 著のノウハウを、空室の出た物件に試してみました。やってみたのは、

1.オーナーから内覧の方へのお礼の手紙と物件のアピール。
2.内覧用のスリッパ
3.お部屋の消臭剤
4.アピール箇所にPOPを貼って、アピール。
5.そこの部屋は日当たりが悪く、部屋に入って薄暗と感じるので、照明も標準装備にしました。

スリッパ入れてみて分かりましたが、冬場だと、床が冷えて、素足だと、内覧中に足元が冷えてしまいますよね。それを防ぐ効果もありますね。

あと、水周りはしばらく水の流れが無いと、どうしても臭いますよね。空室中も定期的に水を流すのも重要だと思いました。

あと、換気も重要ですね。定期的にやってみます。

さあ、効果は出るかな?効果が出たら報告しますね。

03:30 PM | 固定リンク | コメント (4) | トラックバック

2004.12.25

ちょっとおばちゃん、うちの自転車置き場に自転車置かんといて。

数週間ほど前から、うちの賃貸マンションの駐輪場に自転車を置くおばちゃんがおりました。うちは単身向けのマンションです。入居者の顔も全員覚えてます。ですから、初めは、入居者のお母さんかな?と思っていたのですが、ほぼ毎日とめるんです。

昨晩、おばちゃんの自転車かごの中に、「ここは、入居者専用の駐輪場です。入居者に迷惑になりますので、駐輪はおやめ下さい(防犯カメラにも写ってます)。」と書いたところ、すぐに撤去されました。

今日、食事をした帰りに物件の見回りをしたら、30m程先の別のお宅の家の前にその自転車を置いていました。図々しい人もいるもんですね。普通、正体がばれてると知ったら、もうちょっと遠くに置くでしょ。

あなたの物件の駐輪場は大丈夫ですか?

11:39 PM | 固定リンク | コメント (0) | トラックバック

物件の防犯対策

「大家さん学びの会」のメーリングリストで防犯対策についての話しが出ましたので、防犯対策についてよくまとめられた本を紹介します。この本は、ちょうど1年前賃貸マンションを建築するのに防犯に関して研究する為に購入して、読んだ本です。

防犯住宅をつくる - 凶悪化する進入犯罪から生命と財産を守る住宅

この本によると、10分で侵入できなければ、9割は諦めるそうです。でも10分って結構長いですよね。

10:35 AM | 固定リンク | コメント (0) | トラックバック

2004.12.19

今日も「大家さん学びの会」は熱かった。

今日の勉強会は、初の東川口での開催でした。

トップは、ともきた(ニックネーム)さんの最近購入された賃貸マンションの「購入までの道のり」の説明でした。実際の経験は何物にも勝るいい例で、多くの学びをいただきました。とこきたさん、本当にありがとう!!

その後、グループに分かれて情報交換。ここでも賃貸業や不動産投資の数々の学びを得ることが出来ました。

少しづつではありますが、「大家さん学びの会」のブログにUpしていこうと思います。

11:57 PM | 固定リンク | コメント (0) | トラックバック

2004.12.16

初の家賃清算書

以前投稿した管理契約の続きです。

生まれて初めて、家賃清算書というものを管理会社からいただきました。なんだかちょっと嬉しかったりして。

清算書以外にも「社長さんの手紙」、「その不動産会社で作っている情報誌」、「全国賃貸住宅ニュース」などが入っていて、とてもお得。

うまくいってる不動産会社にはそれなりの理由があるんですね。こういった、ちょっとしたことでも細やかな配慮が感じられ、ますますファンになりました。


07:41 AM | 固定リンク | コメント (0) | トラックバック

2004.12.11

貸家の管理契約が完了した。

昨日、貸家の管理契約が完了しました。何を隠そう、今回が初の管理契約なんです。それまでは全て自主管理。

管理をお願いしたのは、貸家の客付けお願いした「松野不動産」です。

いろいろやって頂く管理業務の中で、「24時間安心安全システム」というのがあります。入居者がトラブルの際に、緊急連絡先に電話を入れると警備会社につながり、すぐに「松野不動産」の担当の方に連絡が行くという仕組み。

とてもいいネーミングです。ネーミングって大事だなあと感心しました。

11:20 AM | 固定リンク | コメント (0) | トラックバック

2004.12.09

1年足らずで、1つ空室。

昨年3月から新築物件の1室が来月空いてしまいます。ちょっとショックです。

理由は、「実家に帰るから」ですが、その言葉をそのまま鵜呑みにせず、退去の際は真実が聞けたらと思っています。

工夫をして、なるべく早く入居者が見つかるように努力したいと思います。

つづきは、また後日報告します。

12:32 AM | 固定リンク | コメント (0) | トラックバック

2004.12.03

不動産の整理

約5年前に義父の所有する古アパート(祖父の代に建築)を取り壊し、そこの自宅を立てるというプロジェクトを行いました。→いまの私だったら、賃貸併用住宅にしたかも。。。その当時はそこまで賢くありませんでした。。。

その時の話しって、とても大変なプロジェクトだったので、たまに思い出しては、よくやったなあー、って懐かしくなります。

その時の話しはメルマガでも紹介したことがあるのですが、ちょっとだけ内容を編集して紹介したいと思います。
読み返してみたのですが、今の年齢では同じ事をやるのはちょっと無理かも??って思いました。

もしご興味があったら、読んでみてください。

これはさかのぼる事約5年前に始まった話しです。義父から今ある古い木造アパート(築30年以上、風呂なし)と借地をどうにかしたいという話しがありました。その当時、私は賃貸業を始めて数年経っており、かなりのノウハウがありましたので(と勘違いをしていました。。。)、すぐにその不動産整理の件を引き受けることになりました。

早速、どのような状況になっているか調べ始めました。そうすると大変な事が分かりました。

 古アパート → 10室中、6室が空室。
 借地(旧借地法) → 3軒。地代がそれぞれ月額1万円未満。

なんとやりがいのあるプロジェクトかと思いました。正直、不安もありました。まったくやったことが無いケースですし、その当時、本業がとても忙しく果たして両立出来るのだろうかと思いました。でも、これに携わることによって多くの学びがあるだろうとも考えました。

さて、まずはどの様にしたいかを決めました。

1.アパートは入居者の立ち退きをお願いし、解体後、その跡地に2世帯住宅を建てる。

2.借地は地代の値上げと、契約の更新をする。

これをプロジェクトを完成させるには、次のアクションアイテムを行う必要がありました。

1.アパート入居者の立ち退き

2.隣地との土地の等価交換

3.4m道路(私道)の敷設。その為に私道に接する借地人とお隣さんに許可をもらう。

4.2世帯住宅の建築を行う。

5.借地の地代値上げと、契約の更新を行う。

6.その当時住んでいたマンション(築11年)を売却する。

いまこのメルマガを書いてても、その当時のことが鮮明に思い出されます。いやー、あれは若かったからできたんだなーって、つくづく思います。多分、高齢でやったら病気になっていたでしょう。それだけ大変なプロジェクトでした。すごい学びになりましたけど。。。

着手から完了まで1年。1つの件を残し完了させました。残りの1件は5年以上経った今でも塩漬け状態です。。。

このことを思い出す度に、「よくやり遂げることが出来たなー」と思います。多分、本業でもここまで強く記憶に残る仕事は無いです。それだけ大変だったということですね。もちろん家族の協力無しには出来ませんでした。

いまなら、ある程度お金を払ってその道のプロに依頼すると思います。でないと、大変はストレスがかかるし、自分の時間もそれに取られてしまいます。

確かにお金は節約出来ましたが。。。お金で何とか回避出来るのであれば、次回はプロを雇いたいと思います。

では、アパートの入居者の立ち退きから話しを始めたいと思います。

10戸中4戸とはいえ、1戸1戸退去のお願いをしていかなければいけません。
でも、そんな仕事はいままでやったことが無いわけですから、まずはプロにお願いすることにしました。一度、一緒に退去のお願いの話しを行くのに同席させてもらいました。

一緒に行ってみて思ったんですが、これなら自分でも出来ると直感的に思いました。また、報酬は成功報酬とは言え、かなり高額です(いま考えると妥当な金額だったかな?それでも高かったような気がします。)。うちにはその当時そんなにお金をかける余裕はありませんでした。プロには今回の件はお断りしました。

こうなったら、自分で回るしかありません。やってみると入居者の状態がわかってきました。

4戸中2戸は若者で、賃料の滞納が何度もあり、そのうちの1戸は3ケ月連続で滞納していました。別の1戸は、ちょっと癖のあるおじいさん。残りの1戸は、足が少し不自由な中年女性でした。

さて、どうしたかというと、若者2名には滞納に関して先方に非があるため、事前に電話連絡した上で、内容証明郵便を出しました。するとすぐに連絡してきただけでなく、支払いと退去をしていただけました。こんなに内容証明郵便に力があるとは、その時までそんなに考えていませんでしたので驚きでした。(状況によりますので、内容証明郵便を出すときは注意を払ってくださいね。余計にトラブルを招く可能性も十分あります。)

残りの2戸は、一般的な金額の立ち退き料をお支払いするを条件に退去していただきました。うち1戸は他の賃貸を探して、何件かの情報を渡しました。

全員に退去していただくまで、約2ケ月程度でした。意外にあっさりと完了できたので、こちらとしてはとても助かりました。 運もよかったんでしょう。

多分、プロに任せていたら、コンサルティング費用だけで(立ち退き料は別)100万円は下らない費用を請求されていたと思います。でも次回同じ事があったら、お願いしてしまうかも。。。

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2004.12.02

マンションの看板

昨日の記事で紹介しました、看板の写真を載せておきます。看板の下の部分に住所も書いているのですが、プライバシー保護のため消してあります。

signboard.JPG

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2004.12.01

賃貸マンションにようやく看板がついた。

賃貸を始めて9ケ月目にして、ようやく看板がつきました。なかなかデザインが決まらず、しばらく保留になっていました。今日、会社の帰りに寄って確認。とても納得のいくものに仕上がってました。看板ひとつで、雰囲気が大きく変わるもんですねー。侮れません。

それまで、このマンションの名前は郵便受けに貼ってあった、シール(テプラで印刷したもの)のみ。とてもチープな感じで、物件の前を通る度に「早くデザイン決めないと。。。」ってずーっと思ってました。

入居者のみんなはどう思ったかな??

10:24 PM | 固定リンク | コメント (7) | トラックバック

2004.11.29

単身者向け賃貸マンションで出来そうなサービス

自分も以前はアパートに住んでたので、自分の体験からどんなサービスがあると助かるか考えてみた。

1. 清掃サービス

平日、朝から遅くまで仕事。週末はぐったり。。。
洗面、キッチン、トイレ、お風呂など、リーズナブルな金額なら定期的にやって欲しいかな?
そーいえば、独身のころは掃除機なんて持ってなかったから、リビングの掃除もありかな?
   
2. クリーニングを出して、取ってきてくれるサービス

クリーニングってなかなか出したり、取りにいったり出来ないですよね。
これがあるととても便利かな?

3. ちょっとした荷物預かりサービス

部屋が狭いので、使わないけど、とっておきたいものは、どこかに置いておいてくれるととても助かるかな?

うちの物件でチラシを作って配ってみよーっと。結果は後日レポートします。

05:37 PM | 固定リンク | コメント (0) | トラックバック

2004.10.17

貸家の賃貸申し込みが入りました。

先週、リフォームが完了した貸家の賃貸申し込みが入りました。この時期だし、あまり期待していなかったのですが、一週間もしないうちに、申し込みが入りました。

今回のポイントは、内装をケチらないで全面リフォームした事。また、キッチンとリビングの間を仕切りを取り除き、1つの大きな、空間にしたことです。これによって、内部がとても明るくなり、これがとても内覧の時のポイントになったようです。もちろん、この時期にお客を連れてきた不動産屋さんも凄いと思います。

10:46 PM | 固定リンク | コメント (2) | トラックバック

2004.08.27

物件周辺のいいとこ発見

ある縁で実家のある香川に一軒家を買うことになりました。はっきり言って田舎です。実家の近くと言っても、実家が今そこにあるだけで、私はそこに住んでいた訳では無いので、土地勘がありません。はっきり言ってちょっと不安。でも今回は借金はしないので、少々の空室はOKだと考えています。この物件でいろいろ実験をしてみようと思います。

まず手始めに、周辺に何があるか、車で回ってみました。

大型ショッピング・センターまで車で5分
大型ショッピング・モール(夢タウン)まで車で15分
コンビニエンスストア(ローソン)
小学校、中学校、高校
仏生山駅まで車で7分
クリニック、総合病院まで車で5分
ペットの病院まで車で5分
銀行、信用金庫まで車で5分
高松空港まで車で15分
温泉(早朝6時~深夜2時)まで車で10分
ゴルフ練習場(土日祝日午前6時~)まで車で5分
農協の朝市(新鮮な野菜や魚が安く入手出来る)まで車で5分
市営の温水プール、体育館、ウォーキングコースまで車で5分
町営のテニスコースまで車で10分
インドアテニススクールまで車で10分
スイミングスクールまで車で5分

車ですぐいける範囲にこれだけあるとは。。。驚きです!!
こちらは、車社会ですから、駅に近いか遠いかはあまり重要ではありません。

さっそく昨晩、市営の温水プールに泳ぎに行きました。結構、人はいましたが、プール自体が広いので、広々と泳げます。うーん。こっちの暮らしも収入を生む何かがあれば、悪くないかもしれません。

周辺は静かだし、自然は多いし。さーって、温泉に行ってくるかー。

07:32 AM | 固定リンク | コメント (2) | トラックバック

2004.08.22

松野不動産(香川県)の松野社長

ただいま、実家のある香川に用事で帰ってきています。

以前より、不動産仲介の件で連絡を取り合っていた、松野不動産の松野社長に会ってきました。
とても、感じのいい方で、忙しい中、いろいろと香川県の不動産事情について教えていただきました。
感謝!感謝!

帰りにいただいた、お土産を開けてビックリ!瓦せんべいの表面に松野社長の似顔絵と松野不動産の文字。
誰かに見せたくて思わず、写真を撮りました。

MatsunoSan.JPG

高松近辺で不動産をお探しの方は、一度、下記のサイトに寄ってみて下さいね。

  http://www.0011.co.jp/

05:55 PM | 固定リンク | コメント (2) | トラックバック

2004.08.08

ハワイ不動産売り物件情報

こんなサイトを見つけました。ご参考まで。

http://www.hiwaikiki.com/search/kensaku.htm

08:59 AM | 固定リンク | コメント (0) | トラックバック

ハワイでもアパート経営は流行っている?

2年前にうちの家にホームステイしていたタリンという女の子が、いまうちに来ています。

タリンのお父さん(日系3世)も「金持ち父さんシリーズ」は好きだとは聞いていたのですが、つい最近3棟もアパートを購入したそうです。お母さんがお金とアパートの管理をしているそうです。

???確かハワイは不動産価格が高騰していて、投資の時期じゃ無い筈なのに。。。と思ったのですが、絶対に変な買い物をしない筈です。何か現地の人しか知らない情報がある筈ですよね。

今度、詳しい話を聞いてみたいと思ってます。

07:39 AM | 固定リンク | コメント (2) | トラックバック

2004.08.07

ハワイの不動産情報

ハワイアンジョイというハワイにある不動産屋さんの社長さんが書いているニュースレターです。

http://www.hawaiianjoy2.com/NewsLetter.asp

ただいまハワイの不動産価格は以前のバブル期を上回る高値。投資のタイミングとしてはよくありません。
しばらくウォッチングですね。。。

08:15 AM | 固定リンク | コメント (0) | トラックバック

2004.06.25

「大家さん学びの会」第2回(勉強会)が7月24日(土)に行われます。

「大家さん学びの会」第2回(勉強会)が7月24日(土)に行われます。

日時:   2004年07月24日(土曜日)13:00から18:00

場所:   ハロープラザ・コミュニティーホール大会議室

住所:   東京都板橋区大山町49-1
      池袋から東武東上線の普通電車の乗って大山駅で下車、
      ハッピーロード大山商店街を歩いて5、6分の右手にあります。

定員:   最大40名

参加費:  会議室の料金(3,000円)を参加者の数で割った金額になります。

参加資格: 「大家さん学びの会」メーリングリスト参加規約を了承し、
       メーリングリストに参加された方。

      詳しくは、http://kaiteki-kankyo.com/salarymanooya/sub2.htm
      をご覧下さい。

      MLの参加は、ooyasan-manabi-no-kai-subscribe@yahoogroups.jp
      にメールを送っていただき、こちらで承認して完了です。

地図1:  http://www.kaiteki-kankyo.com/HelloPlazaMap1.gif

地図2:  http://www.kaiteki-kankyo.com/HelloPlazaMap.gif

正面の入り口がわかりずらいので、写真を掲載しております。
       http://www.kaiteki-kankyo.com/HelloPlaza.html

02:55 PM | 固定リンク | コメント (0) | トラックバック

2004.06.10

通勤途中にちょっと遠回りして物件のチェック

私は通勤途中にちょっと遠回りして物件のチェックをほぼ毎日しています。
といってもそんなに毎日問題があるかというと、そうでもないのですが。。。

ちょっとした問題として多いのは、ゴミ分別。東京都は「燃えるゴミ」、「燃えないゴミ」と「資源ゴミ」の3つに分かれます。

入居者には分別の方法を書いた紙を渡し、集積場所にも分別の説明を書いているにもかかわらず、1人だけ分別
しない入居者がいました。なんで、1人ってわかったかというと、防犯カメラで映像を録画しているからです。

防犯カメラは入居者の安全を守ると同時に、不良入居者の行動を確認することが出来ます。
もちろん本人に言うときは、直接的には言いません。分別の説明資料を再度手渡すぐらいにしておきます。
そんな程度で十分効果があります。

あとは、「燃えるゴミ」の日。食べ残しがると、近所のネコがビニールを破って、中のものを荒らすんですね。
これはすかさず撤去するしかありません。このままにしておくと美観も損ねるし、臭くなるし。。。
私が時間が無いときは、その状況を家族に連絡し、すぐに撤去してもらいます。

地道な努力ですが、物件を美しく保つのにはとても重要なことだと思います。自分の物件だから綺麗なら気持ちがいいし、入居者も住んでて快適だと思います。

ケン

08:15 AM | 固定リンク | コメント (0) | トラックバック

2004.05.28

火災警報器設置 一般住宅・小規模な共同住宅も義務

とうとうきましたか。どうやれば一番安く済むか検討が必要ですね。

★記事★

 一般住宅にも火災警報器の設置を義務付ける改正消防法と、防災資機材の広域配備が可能となる改正石油コンビナート災害防止法(石災法)が二十七日、衆院本会議で全会一致で可決、成立した。
 警報器設置が新たに義務付けられるのは、一戸建て住宅と小規模な共同住宅。平成十八年度中の施行を目指し、新築は施工日から設置が義務化、既存の住宅は、家計負担などに配慮し市町村条例で適用が延期できる。(産経新聞)

10:10 AM | 固定リンク | コメント (1) | トラックバック

2004.05.21

賃貸物件の管理は家族全員でやる。

今年の3月から賃貸しているマンションは家族全員(4人)で管理を行ってます。もちろん管理会社に任すことも出来ますが、時間が割けるのなら極力自分達でやった方がいいと私は思います。物件に対する思い入れが違いますから管理の質も最高です。だいたい、1ケ月賃料の5%程度の管理費で何ができるでしょうか?私ならこんな値段なら絶対に引き受けません。

家族1人、1人がやれば1人あたりの仕事はとてもわずかなもの、まったく負担になりません。
家族での会話の一つのネタになりますし。

例えば、
 経理 -> ケン・奥さん
 掃除 -> 全員。気がついた人がやる。お目付け役はお義母さん。
 共用部のチェック -> 家族全員がほぼ毎日物件の前を通る。
 植栽 -> 義父(超得意)
 トラブル対応 -> 義父・ケン

大家さん、一人でがんばらないで、家族の助けも借りましょうね。

ケン

05:20 AM | 固定リンク | コメント (0) | トラックバック

2004.05.10

ハワイで不動産の勉強をしてきました。

5月2日から4日間ハワイ州ホノルル市に行ってきました。ちょっとだけ雨も
降りましたが、それ以外は晴れで最高気温は大体26度ぐらい。到着した日は
少し湿気がありましたが、次の日からはさらっとした気候で本当に過ごし易か
ったです。写真を少しだけUpしておきましたので、よろしければ見てみて下さ
い。

  http://salarymanooya.cocolog-nifty.com/taryn/

今回は不動産の調査もしてきました。訪問したのは、コオリナ・ビーチ・クラブ
(タイムシェア物件)とハワイアンジョイ(不動産仲介管理会社)の深山誠二
社長のところです。

 コオリナ・ビーチ・クラブのウェブ
  http://www.vacationclub.com/jp/koolina/home.asp

 ハワイアンジョイのウェブ
  http://www.hawaiianjoy.com/

タイムシェアは、買いそうになりましたが、奥さんとよーく相談して買うのは
辞めました。ちょっと贅沢かな?って。多分、40代に突入したら考えるかも。

セールス担当は、Ken Miuraさんでした。日本人です。ホノルルにかれこれ25年
住んでいるそうです。3時間も時間をかけて説明をしていただいたのでタイム
シェアとは何ぞやという知識が増えました。

ハワイアンジョイの深山さんとお会いするのは、これで3度目になります。
まだ一軒も買わない不良顧客の私との会話に毎回2、3時間も割いていただける
とても良心的な方です(成功した人は共通してこういう感じですね)。

もしホノルルに行かれる時は是非お会いしてみてはいかがでしょうか?
もちろんアポは事前にとっておかないと会えません。忙しい方々ですから。
くれぐれも、ハワイのすばらしい環境に惑わされて衝動買いをしないように気
をつけてくださいね。

詳しいお話を知りたい方は、5月16日(日)の「大家さん学びの会」にご参加
下さい。

  http://salarymanooya.cocolog-nifty.com/blog/2004/04/post_7.html

07:35 AM | 固定リンク | コメント (0) | トラックバック

2004.04.29

6月6日(日)にパナホームの工場見学会(筑波)があります。

お付き合いのあるパナホームの営業さんから、6月6日(日)の工場見学会(筑波)の案内がありました。

どなたかご興味のある方がいらっしゃいましたら、下記までご連絡ください。

 kenichi@kaiteki-kankyo.com

もちろん買う必要はありません!!住宅メーカーがどのように住宅の材料を生産しているか勉強がてら行くのもいいと思います。他にも積水ハウス、旭化成、ダイワハウスなど他にもありますので、全部、参加して比較してみて下さいね。

実は最近建築した賃貸マンションはパナホームさんに建ててもらいました。
とかく住宅メーカーの賃貸住宅は利回りが悪いと言われますが、うちの物件は表面利回り14%で回ってます。
施主が頭を悩ませて色々と工夫すれば、それなりの収益は得られるという事です。

営業さんも現場監督さんも優秀な方だったので、本当に助かりました。
結局は、どこに頼むにしても営業さんと現場監督さん次第だと思います。ホント。

ケン

10:15 PM | 固定リンク | コメント (1) | トラックバック

2004.04.27

二代目大家さん奮闘記・CD

ついに発売されました!!

私の賃貸業の師匠が、対談CDを出しました!!!

http://o-yasan.web.infoseek.co.jp/CD.html

これを見逃す手はありません!私も注文しましたよー。

ケン

05:42 PM | 固定リンク | コメント (0) | トラックバック

2004.04.26

悪徳大家さんまだまだ健在?

敷金返還をまったくしない大家さん、まだまだ多いみたいですよね。私も賃貸生活は長かったので、大家さんとはなんと強欲なんだってよく思ったものです。そういう私も大家さんですが。。。賃貸生活も経験しているからこそ両方の立場で考えることができるんですけどね。

悪徳大家さんもいる中で悪徳入居者もいますよね。敷金を全額返金させようと、大家さんに内容証明郵便を送る人もいるらしいですよ。こういう人達には毅然とした態度でのぞまないといけません。そういう時は内容証明郵便返しという技もありますので、あきらめないで下さいね。

経年劣化に関しては、大家さん負担とするべきですが、それ以外の破損や汚損は敷金から費用を出していただくことになりますよね。そろそろお互いちゃんとしたお付合いを始めなくてはいけない時代に入ったのでは無いでしょうか?

ケン


08:11 AM | 固定リンク | コメント (0) | トラックバック

2004.03.31

「大家さん学びの会」をゴールデンウィーク空けに開催します!

おはようございます。ケンです。

大家さん学びの会をゴールデンウィーク空けに行いたいと考えています。場所は先日のセミナー会場になります。

参加資格は、「大家さん学びの会」メーリングリストに登録していただいた方々です。
詳細は、http://www.kaiteki-kankyo.com/salarymanooya/mailinglist.htm をご覧下さい。

出席する人数によりますが、会費は多分1,000円未満になります。その都度、計算したいと考えています。
(会議室の料金と資料のコピー代を出席者の数で割った金額になります。1円の単位は切り上げ。)

講師を外から雇った場合は、その分の費用が必要がかかります。いまのところは予定はありません。

さて、何をトッピックにするかですが、1つの案として、皆様から不動産投資に関する質問を持ち寄っていただき、それにメンバーで答えていくというもの。

例えば、この物件に投資をしようと考えているが、本当に自分の考え方があっているのだろうか?とかです。

事前に、質問を募集します。どんどん情報をUPして下さい。

あと、もう一つの案は浦田健氏が出版した「アパート・マンション経営塾」という本等を各自購入していただき、そこに書かれているノウハウをメンバー全員で深く読んで理解すると案です。

他に希望する書籍があれば教えて下さい。

ケン

06:45 AM | 固定リンク | コメント (0) | トラックバック

2004.03.23

不動産の表面利回りについて

メルマガの読者の方からのご質問を紹介します。


★ご質問

質問なのですが、「年何パーセント!」なんて利回りについての広告も見かけますが、これはどのようにして、はじき出される数字なのでしょう?自分でも計算できますか?
この数字も東京あたりと地方都市ではかなり違うのでしょうね。
何を基準に水準値を見たらよいのでしょう?もし差し支えありませんでしたら、計算にとにかく弱い私に教えて頂け
たらな・・・など、図々しくも思った次第です。

☆回答

利回りの計算は簡単です。

(年間の家賃収入÷不動産の購入金額)×100

です。

よく不動産屋のチラシでは、利回り10%とか書いてありますよね。

その中古マンションが1000万円なら年間の家賃収入が100万円の場合、利回りは10%となります。

(100万円÷1000万円)×100=10%

です。

ここで気をつけなければいけないのは、ここには管理費、修繕費、固定資産税などの経費は含まれていません。

これらの経費を引くと、いったいどのぐらいの利回りになるを把握しておくのも重要です。

表面利回りは、地域性はそんなに関係ありません。

とにかく、極力安く買って、高く貸せれば、利回りは良くなるわけです。ただ、安くといっても、ボロボロのマンション
を買っては、初期は利回りは良くても、数年後に大規模修繕で費用が多く出たりすると、利回りは激減しますので
その辺は要注意です。不動産を見る目を養うのが一番大切だと思います。

くれぐれも衝動買いされないようにして下さい。不動産は真剣に勉強した人には微笑みますが、不勉強な人には
罰を与えます(ちょっと脅しすぎですが。。。)。


いい本を紹介します。私もバイブル的に使っています。この本を少なくとも10回は読んで下さい。

金持ち大家さんになる アパート・マンション経営塾
 浦田 健 著  日本実業出版

下記のアマゾン(ネットの本屋)のURLから詳細をみることが出来ます。

http://www.amazon.co.jp/exec/obidos/ASIN/4534036825/salarymanooya-22

また、非営利な勉強会、「大家さん学びの会」を主宰しております。そのうち、第1回目の勉強会を行いますので、
是非、ご参加下さい。(まだ、数名程度の小さな会です)

http://www.kaiteki-kankyo.com/salarymanooya/sub2.htm

投資用マンションを購入される前には十分に勉強すること、あと緻密な経営計画を立てること、
数件見て決めるのではなく、最低でも50件、100件見て、そのうちの1件を購入するようにして下さい。

初めにそれらの努力を怠らなければ、きっと金持ち大家さんの第一歩を踏み出すことが出来ると
思います。

私も今年、1件は購入したいと思いますので、一緒に勉強しませんか?

ケン

08:08 AM | 固定リンク | コメント (0) | トラックバック